200万元、上城区、现房、地铁盘……

很难想象，有个楼盘把这些关键词组合在一起，结果竟然是“卖不完”。

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杭州产金所的网页上又又又挂了一批云锦城的房子出来，面积在73-133㎡不等，最低总价152.5万元。

为什么要说“又”呢？在网页搜索“云锦城”，你能得到83页的搜索结果。按照每页12套来算，“云锦城”的出现频次将近1000次，最早可追溯到2021年。

但结合公告来看，房源总量远低于1000。也就是说，因为各种各样的原因，云锦城销售并不理想，这才导致反复上架。可见，市场对这批房子的认可度并不算高。

这个结果让很多人表示不解。云锦城位于丁兰街道长睦单元。“丁桥卖3.3万元/㎡、星桥卖2.4万元/㎡，夹在中间的长睦卖2.2万元/㎡都没人要了吗？”

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我们先来看看云锦城这个小区本身，优缺点并存。

价格就是很大一个优势，在售这批房源最低起价152.5万元，折合单价只有2万元/㎡，其余房源多为2.1-2.2万元/㎡。虽然是毛坯出售，但主城区内出现这个价格也是很诱人了。

周边配套也算齐全。距离地铁3号线华鹤街站直线距离不超过500米，周边还有幼儿园、小学、中学，2公里外还有天街、山姆会员店、杭州市中医院、桃花湖公园等，总体较为便利。

云锦城实景 图源：阿里资产

缺点也同样明显。第一个，毛坯交付意味着还要再支付一笔装修成本，包括时间和金钱。

第二个，这批房子的产证是2017年办的，实际建造年限还要更早，产品已经相对落后了。再加上维护一般，小区的“颜值”也比较一般了。如果喜欢现代化的立面，御东方和将交付的润如园肯定会更好。

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落到产金所挂牌的这批房子上，还有一些特殊的限制。

首先，这批房源并非真正意义上的“新房”，而是杭州市城市建设发展集团有限公司的转让，也就是二手房形式的交易。

和常规二手房交易相比，除不用缴纳中介费外，也要符合限购条件、也要缴纳契税，而且还要缴纳一笔2.5%的交易服务费。

图源：产金所

而且，房子通过产金所转让，走的是拍卖流程。不过这点几乎可以忽略，因为之前不少房子都是底价成交的，即便溢价也有限。

其次，云锦城这批房子的价格在全杭州范围内虽然属于洼地，但在板块内优势并不明显。

据悉，周边不仅有云锦城自身的二手房供应，还有红郡、御东方、郡上蓝湾、罗兰香谷、乐享湾、蔚蓝领秀等多个小区，面积段和产品类型相似。

中介介绍说，诚心卖房的挂价在2.5-2.8万元/㎡不等，有的还可以还价、有的送不错的装修，衡量下来不比云锦城拍卖的房子贵多少。

云锦城

还有一点，长睦板块近两年关注度不高，成交也一般。我爱我家官网显示，上述小区中有一多半近30天的带看量是0。

再加上知道产金所平台的人也相对有限，在整体去化较慢的情况下，云锦城很难一枝独秀。

而且，有些购房者喜欢“追高”——别人抢的房子我也要抢，别人不买的房子我也不要。住在周边的杨小姐曾两次去现场看过房，但最后都因为家人一句“别人不买总有原因的”而放弃。

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综合来看，若是刚需自住，云锦城这批上拍房源还是有一定优势的。房子无人居住，而且转让方是国企，交易流程规范，买家相对有保障。但要考虑投资，还是建议谨慎。

事实上，除屡屡上架的云锦城外，产金所网站上还有不少“现房”：水岸帝景9套、木庵小区12套、紫微公寓3套、三里亭4套、梦湖山庄5套……

与云锦城一样，这些房子的持有方基本都是国企，基本保障还是有的。但综合过往拍卖结果来看，去化成绩也不算乐观。

除市场因素外，相对严格的定价机制和出让模式也限制了资源的盘活。

以云锦城为例，房源转让都是需要通过董事会决议的，价格上也没有什么讨价还价的余地，不如个人房东灵活。

在市场上行时，稳定定价对购房者来说可能是“捡漏”。可在观望氛围较浓时，这样的定价方式就成了劣势，周边往往会冒出更具性价比的房源“抢走”客户。